制图：秦曦（人民视界）

房产费是社区物业正常运转的重要保障，而“房产费收取难”是部分社区物业面临的一大难题。房地产公司要求业主缴纳房产费引发的纠纷是最常见的房产纠纷之一。

如果物业费不能及时收取，物业管理公司就很难提供优质服务；如果没有享受到应有的服务，业主就拒绝支付物业费用……如何才能打破这种恶性循环，构建社区居民与物业公司双赢的良性循环？

一些社区房产税征收困难，引发矛盾纠纷。

近日，河南省辉县市人民法院审理了一起房产服务合同纠纷案。郑某某在某小区购买了一套住宅，并与一家房地产公司签订了《前期物业管理服务协议》协议。房地产公司按照协议履行相关权利和义务，为居民提供物业管理服务。但由于郑某某对房地产公司拒绝修屋顶的行为并不满意，自2020年3月起拒绝缴纳房产费。房地产公司多次要求付款，但未果，于是将郑某某告上法庭。法院最终裁定郑某某应在10天内支付财产费和其他相关费用。

在日常生活中，一些城市在收取房产费方面存在困难，导致业主与房地产公司之间发生许多冲突。在一些老城区，由于没有房产服务，居民不习惯缴纳房产费。即使房地产公司搬迁，居民仍抱怨缴纳房产费。黑龙江省哈尔滨市的读者温先生反映，他所居住的老小区长期没有修缮维护。小区内设施设备老化、生锈。屋顶防水层、建筑墙体、市政委员会等的小问题和损坏。及时修复往往会变成大问题。“业主对物业管理意见很大，向各部门投诉没有效果，只能拒绝缴纳物业费。但管理公司却以此为借口放弃对小区的管理，导致小区会被毁得更惨。”温先生说道。

未能按时足额收取物业费，导致一些房地产企业服务质量难以提升。“一些老小区的物业造价标准不高，每年收取的费用也不多，但人工成本却越来越高，人工成本作为“保洁员、保安员”“物业费逐年增加，如果不能足额、按时收取建筑费，物业协会就无法为社区居民提供更好的服务。”广东深圳某小区物业经理表示，由于催缴方式有限，物业公司在物业费征收问题上束手无策。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示：“物业服务是面向全体业主、面向整个社区的，如果业主拒绝缴纳房产费，就会导致资金不足、经营不善。物业服务公司一般情况下，业主不能拒绝缴纳物业费。业主对物业服务有疑问的，可以通过业主委员会向物业管理公司反映问题，向路政或物业管理部门投诉，提起诉讼或仲裁，或者重新选择新的物业服务公司。按照法定程序。自己的合法权益。”

为了收取房产费，一些房地产公司采取了断水、断电、限制出入等严厉措施。杜女士是甘肃省陇南市某小区的业主。她认为物业服务不到位，所以没有按时缴纳物业费。“物业公司不仅拒绝退还装修押金，还拒绝向我支付水费、电费，严重影响了我的正常生活。”杜夫人说道。

“如果业主不缴纳物业费，门禁就不会打开，业主就无法进入小区。”“小区电梯被物业公司停了。”房地产公司这种强迫业主缴纳房产费的行为不仅不能解决问题，还会激化双方矛盾，有些行为涉嫌违法。

根据民法相关规定，业主、服务提供者不得供应能源、水、热力、燃气等。“房地产公司收取房产费的合法方式包括电话、短信或上门沟通。如果沟通不成，可以向人民调解组织请求调解，也可以向人民法院提起诉讼。”只有物业公司真正从居民角度提高服务水平，切实解决问题，才能从源头上解决物业费收缴难的问题。”湖南省株洲市中级人民法院研究室主任邓华文说。

业主拒交物业费多与服务不到位、收费不透明、权责不清有关。

记者对法院审理的多起房产服务纠纷案件进行调查后发现，业主拒付房产费的原因有几个共性。大多与房地产服务不到位、收费标准不透明、权责划分不明确有关。

大部分居民拒绝缴纳房产费的原因是房产服务质量达不到预期。有读者撰文反映，小区房产服务水平与房产收费不匹配：单位楼门禁过去，保安人员不力，无法保护财产和人身安全。居民安全得不到保障；维修人员态度恶劣，收费高；走廊的改造基本上是业主自己做主。打扫卫生，绿化带没有维护，蚊子多；在路灯、监控摄像头等之后电梯的紧急呼叫总是打不通，电梯事故的后果不堪设想……这一切都由业主负责，逐渐侵蚀着房地产的信任。

一些业主认为，物业成本构成要素、标准和使用不透明，存在乱加价现象。一些房地产公司收费设置不合理，如居委会费、电缆费等。也有一些房地产公司不公开房产费用途或擅自提高收费标准。

河北省保定市的读者王先生反映，其所在小区的物业管理公司未经业主大会表决，也未与相关部门核实，擅自调整价格，提高物业费价格。“我们小区按照一级物业收费，但物业服务没有达到一级物业规定的标准。物业管理检查不到位，小区卫生环境不达标，物业服务质量不达标。”房地产公司很少主动与业主沟通协商。”

也有业主认为物业成本太高，品质与价格不符。如果认为物业成本过高或物业服务不到位，可以成立物业委员会，业主可以通过物业委员会商定价格和服务标准。但现实中，不少小区尚未成立业主委员会，业主与房地产公司协商房产费价格存在诸多困难。

此外，房地产企业与开发商之间的权责划分也不明确。一般情况下，在社区物业委员会成立之前，大多数社区都是由开发商聘请的房地产公司进行管理和服务。北京读者王辉报道称，在收房期间，开发商强迫业主接受开发商指定的物业管理公司。如果物业公司不接受，他们就不能接管房子。“居民搬家后，市政府的居民发现房产服务不到位，费用不合理。但由于迟迟没有成立物委会，新的房产公司很难成立。”改变。”王辉说道。

各类中小房地产企业服务质量较差，群众满意度较低。同时，社区、房地产企业、居民的“三方联动”机制尚未形成。房地产公司与业主之间出现的矛盾和问题，往往由房地产公司转嫁给社会。“虽然社区不能直接干预物业管理，但可以加强监督和领导。例如，完善物业管理综合考核评价机制，将物业管理工作纳入社区年度工作考核，以及《推动社区走管理》等。主动、积极加强与房地产企业的沟通协调，例如建立健全房地产管理企业负面清单管理制度和房地产管理区域日常检查通报制度，以及业主大会、业主大会等。“物业管理委员会、物业服务人员依法履行职责。”吉林省吉林市一位道路工人说。

加大沟通协商，提高服务质量，解决房产费征收问题

如何解决物业费征收问题，建立社区居民与物业管理公司的良好关系？多地积极探索。

在市政管理中，业主委员会是一个重要的环节。它规范业主委员会或物业管理委员会的建设，对调解、解决业主与物业管理公司之间的矛盾发挥重要作用。业主委员会可以作为业主与房地产企业沟通的桥梁，协商改善房地产服务。必要时还可以组织业主大会投票表决更换房地产公司，使房地产服务公司提高服务水平。

去年4月，四川成都某小区成立首个业主委员会后，积极与房地产公司协商，不仅降低了物业费标准，还将此前共计3601万的物业费差额也化为乌有。免除物业费的形式。。业主委员会上任后，在监控物业、帮助提供服务的同时，发现了合同中的漏洞，并积极采取措施，确保核定收费与实际收费相符、有效、符合业主利益。“也可以建立相关的价格调整机制，与业主代表和房地产企业协商达成共识。”楼建波说道。现行法规规定房产费可以按月、按季、按年缴纳，但多数房地产公司要求年费，这削弱了业主与房地产公司之间的沟通。专家建议，可对房产缴费机制进行相应调整，如按季缴纳房产费，增加房产公司与业主之间的沟通机会。

针对房地产服务企业准入门槛低、质量参差不齐，部分企业服务意识淡薄、服务行为不规范、服务信息不公开、乱收费等现象，邓华文表示：“业主和居民市政府要多沟通，同时提高物业管理公司的服务管理水平，在协商的基础上制定详细物业管理的行业标准。”

在湖北省恩施土家族苗族自治州读者王海看来，物业管理行为具有比较明显的公共属性。“要对内容服务、收费标准、收费方式实行公开披露制度，这样可以增加收费的透明度，保障业主的权益。有关部门也可以督促房地产企业改善服务。”质量考核机制和日常工作加强服务质量监控。

目前，仍有部分业主对物业有偿服务不了解，对物业服务内容存在误解，将社区出现的一切问题归咎于物业管理。对此，山西省太原市读者赵廷伟建议加大宣传力度，帮助社区居民承担起开发商、房地产公司等的责任。在合理、合法、合规的前提下，同时为本市居民提供更高水平的服务。只有享受到舒适的房产服务，才能顺利缴纳房产费。”

（刘子婷参与并撰写采访）

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